OT: chi ha dimestichezze con le società immobiliari?

[filsportster]

Non mandatemi a spazzare, ma mi sta frullando in testa un'idea, e volevo capire se è una cosa realizzabile, o meglio, se c'è un modo per farla stare in piedi da sola, o se è l'ennesima cagat@ che mi passa per la testa, da abortire a.s.a.p.


Sto cercando di costruirmi un modellino elementare, che rappresenti la vita di un'ipotetica società immobiliare, la cui attività sia semplicemente quella di gestire dei mono/bilocali in locazione...

in particolare, avrei bisogno di qualche "dritta" da chi ha dimestichezza con questo genere di settore...e, magari, ha voglia di aiutarmi un pochino.

le domande sono:


- che aliquota di ammortamento devo considerare per degli appartamenti?
- che costi potrebbe avere una società del genere, e a quanto ammonterebbero? (tipo: tenuta contabilità, spese straordinarie di manutenzione, oneri finanziari, altro?)
- le tasse, spero, vanno considerate sull'ante imposte, che sarebbe pesantemente ridotto dagli ammortamenti, o c'è qualche furbizia che fa pagare le tasse anche ad una società in perdita per i primi 13 anni?!? ;o)
- che aliquota applico per le tasse?
- è sensato prevedere per la gestione di un immobile un fondo "spese straordinarie" dell'1% del valore del bene ogni anno?


ci sono altre cose che dovrei considerare, e che non essendo del mestiere, ho tralasciato?


grazie 1000000

:ok:

[trail]

così su due piedi ti rispondo:

1 ammortamento è il 3% ma non si applicano agli appartamenti
2 costi amministrativi (bilancio, contabilità, ecc) 3/4000 euro. Spese straordinarie dipende da cosa ci fai, oneri finanziari dipende se compri tu o ti fai prestare i soldi dalla banca
3 le srl pagano il 27% di ires + il 3.9% di irap ma varia da regione a regione
4 si

[filsportster]

così su due piedi ti rispondo:

1 ammortamento è il 3% ma non si applicano agli appartamenti
2 costi amministrativi (bilancio, contabilità, ecc) 3/4000 euro. Spese straordinarie dipende da cosa ci fai, oneri finanziari dipende se compri tu o ti fai prestare i soldi dalla banca
3 le srl pagano il 27% di ires + il 3.9% di irap ma varia da regione a regione
4 si



grazie!

1. cosa intendi per "non si applicano agli appartamenti"? è proprio su quello che devo applicarlo....:mm:
o meglio, intendi che posso evitare di prevedere un ammortamento?

2. azz...avevo ipotizzato 2000 per la gestione contabilità, più un 10% dei ricavi per costi operativi vari...

3. il modellino è basato sull'ipotesi di utilizzare leva al 50% circa...con un bell'Irs a 20anni al 3,87...che è moooolto buono...e uno spread di 150bp (che sarà dura trovare...:nuby:)

4. l'Ires lo applico sull'ante imposte (al netto degli ammortamenti, nel caso in cui ci siano)?
in questo caso, l'irap ha praticamente lo stesso imponibile, vero?


thanks
:wink2:

[trail]

gli ammortamenti sugli appartamenti sono indeducibili per cui li puoi conteggiare ma poi non ti abbattono l'imponibile ires.
l'irap la applichi sull'imponibile ires pià gli interessi passivi.

per il punto 2 io ti ho fatto un esempio di amministrazione completa ossia emissione fatture, registrazione delle stesse e di quelli di acquisto, pagamento f24, ici, bilancio e dichiarazione dei redditi, ecc. comunque dipende dove vai.

[filsportster]

gli ammortamenti sugli appartamenti sono indeducibili per cui li puoi conteggiare ma poi non ti abbattono l'imponibile ires.
l'irap la applichi sull'imponibile ires pià gli interessi passivi.

per il punto 2 io ti ho fatto un esempio di amministrazione completa ossia emissione fatture, registrazione delle stesse e di quelli di acquisto, pagamento f24, ici, bilancio e dichiarazione dei redditi, ecc. comunque dipende dove vai.



capperi...ho apportato le modifiche secondo quanto mi hai detto, e viene fuori un disastro.... :nuby:

nei primi 12 anni (tutti in perdita ante imposte), riesco a smenare 35.000 euro di tasse!!!
(vero è che ho mantenuto l'ammortamento in 30 anni dei beni...)


quello che mi frega, sono gli interventi ogni 5 anni, per ristrutturazioni....che ho stimato in 5% del valore originario dei beni...ma, anche capitalizzandolo, mi manda in rosso con il c/c....:nuby::nuby: